十七大以来云南房地产业发展报告

十七大以来， 在省委省政府高度重视和强有力的领导下，云南房地产市场一方面认真贯彻落实国家宏观调控各项政策措施，积极防范房地产市场风险，努力遏制房价过快上涨；另一方面积极采取有效措施，加快推进全省商品住房建设和住房保障体系建设，全省房地产市场呈现平稳快速增长的态势。

一、房地产市场运行出现新变化

（一）房地产投资规模跃上 1200 亿元新台阶，贡献率提高。 2011 年云南房地产开发投资 1272.72 亿元，同比增长 41.3%， 超额完成当年全省房地产开发投资完成 950 亿元的考核目标任务。与十七大召开时的 2007 年相比，房地产开发投资规模 净增 849.86 亿元， 年平均增长 31.7% 。五年来全省房地产开发投资总规模已超过 3800 亿元。 2007-2011 年，全省房地产开发投资对固定资产投资增长的贡献率从 15.7% 增加到 29.0% ，拉动全省固定资产投资增长从 4.1 个百分点增加到 8 个百分点。从总体情况看， 2007-2011 年云南 房地产业 呈现快速增长态势， 2011 年首次跃上了 1200 亿元的新台阶， 成为全省经济发展的一大“引擎”。

（二）房地产投资结构不断优化。 随着宏观调控措施逐步到位及市场自身调节的影响，全省住宅投资规模所占比重进一步缩小，投资结构不断优化。 2011 年全省住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业分别投资 873.90 亿元、 44.25 亿元、 164.34 亿元和 190.23 亿元，同比增长 33.5% 、 99.2% 、 67.9% 和 51.4% ，占房地产开发投资的比重分别为 68.7% 、 3.5% 、 12.9% 和 14.9% （见表一）。与 2007 年相比，住宅的比重回落 7.1 个百分点，办公楼、商业营业用房和其他物业的比重均有所上升，其中办公楼的比重提高 2.0 个百分点，商业营业用房的比重提高 2.3 个百分点，其他物业类型的比重提高 2.8 个百分点。

表一 2007-2011 年房地产开发投资结构（ % ）
年份	房地产开发投资
		住宅	办公楼	商业营业用房	其他物业
2007 年	100.0	75.8	1.5	10.6	12.1
2008 年	100.0	76.0	2.2	10.3	11.5
2009 年	100.0	75.0	2.6	10.9	11.5
2010 年	100.0	72.7	2.5	10.9	14.0
2011 年	100.0	68.7	3.5	12.9	14.9

（三）房地产开发面积有增有降。一是 商品房新开工面积和施工面积快速增长。 2011 年，云南省商品房新开工面积 4984.70 万平方米，比 2007 年增长 1.5 倍，年均增长 25.4% 。其中，住宅新开工面积 3618.18 万平方米，同比增长 22.2% 。 2011 年，云南省商品房施工面积 10597.88 万平方米，比 2007 年增长 1.5 倍，年均增长 25.3% ，保持了 20% 以上的增速。其中，住宅施工面积 7973.23 万平方米，同比增长 13.2% 。二是 竣工面积由增长转为下降。 2010 年以来， 云南省商品房竣工面积由增长转为下降，其中 2011 年同比下降 5.5% ， 2010 年下降 8.6% ，而 2009 年和 2008 年竣工面积分别增长 59.9% 和 25.8% 。商品房供给状况值得关注。三是 房地产土地购置增速低于开发投资增速。 在土地政策调控的影响下，全省积极加大保障房用地的供应，商品房用地供应受到限制。同时，由于“限购令”等措施的影响，土地购置回落，企业开发意愿不强。 2011 年，云南房地产开发企业购置商品房建设用地 1425.38 万平方米，比 2007 年增长 9.8% ，年均增长 2.4% ；当年实际支付土地购置费用 129.87 亿元，比 2007 年增长 38.5% ，年均增长 8.5% ，均远低于房地产开发投资年均增速。开发企业在土地市场的开发热情逐步降低，这会影响房地产市场的持续健康发展，应引起重视和关注。

（四） 开发企业项目到位资金趋紧。 房地产开发企业到位资金增速回落。 2011 年，云南省房地产开发企业本年到位资金 2115.97 亿元，同比增长 26.8% ，增幅从 2009 年起逐年回落，分别比 2010 年、 2009 年回落 12.4 个、 13.3 个百分点，增速从 2009 年高于同期房地产开发投资回落到 2011 年低于房地产投资增速。从 资金来源看，国内贷款和企业自筹资金增速回落。 2011 年，云南省房地产开发企业国内贷款同比下降 19.5% ，而 2010 年和 2009 年国内贷款分别同比增长 15.3% 和 45.3% ，增幅呈逐年回落态势。 2011 年企业自筹资金增速比同年 1-11 月回落 8.2 个百分点。持续收紧的信贷政策，使开发企业资金回笼速度放慢，资金链紧张状况日益加剧。

（ 五）商品房销售 市场逐渐开始分化，省会城市发展空间减小，州市城市仍具潜力。 一方面省会 城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。 2011 年，昆明市商品房销售面积同比下降 10.3 % ，下半年以来已连续 6 个月下降，往年“金九银十”销售火热的现象已不再现，房价过快增长势头得到有效遏制。另一方面，州市城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对滞后，市场依然向好。 2011 年，昭通、迪庆、丽江等州市商品房销售面积增幅超过 60% ，全省共有 12 个州（市）商品房销售面积增幅超过全省平均增幅。

二、房地产业发展存在问题

（一）商品房供求结构性矛盾依然突出。 一方面，随着近几年国家及相关部门对房地产市场各项调控政策措施的逐步贯彻落实，经济适用房、中小户型普通商品房的市场供给数量明显增加，表明云南省的房地产市场供给结构出现了积极变化。但是同时也应看到，尽管 2011 年我省经济适用房和 90 平方米以下普通商品房等指标增长相对较快，但是从总量上说，经济适用房和 90 平方米以下普通商品房投资比重仅占 1.1% 和 13.8% ，与国家的要求还有较大的差距。 另一方面， 当前房地产市场主要以首次购房需求和改善购房需求为主，住房需求呈现很大的刚性，并将在较长时期内保持上升趋势。但土地资源的稀缺性决定了住房供应量不可能无限增大，加上廉租住房供应量少，保障面小，经济适用房地段偏远，房价与申购对象的收入相比过高，超出了困难家庭的购买能力，使全省房地产市场表现为供给弹性小而需求弹性大，市场需求得不到较好满足， 供求的结构性矛盾依然突出。

（二）房 地产市场存在潜在金融风险。 2011 年央行共 6 次上调存款准备金率， 3 次加息，从 2008 年四季度开始的宽松货币政策开始转向稳健货币政策。房地产开发业作为一个资金密集性行业，货币政策逐步收紧大大加剧了其资金运营压力。 2011 年 云南房地产投资本年资金来源中企业自有资金所占比重为 17.6% ，还比较低。 自有资金比重是衡量一个房地产企业经济实力的重要标志。自有资金过低，过分依赖银行，容易埋下金融风险隐患，加大银行信贷资金潜在的偿还风险。

（三） 纯商品住宅销售不理想，后期供需矛盾将会加剧 。 由于贷款利率和首付款比例的提高大大抬高了购房门槛，甚至部分抵消了降价的作用，在信贷环境未能明显改善的情况下， 2011 年 ，云南省纯商品住宅销售面积 2716.42 万平方米，同比增长 2.2% ，低于全省商品房销售面积 2.8 个百分点。 楼市观望情绪浓厚，成交量持续低迷使“降价潮”预期加速蔓延。 而同期纯商品住宅竣工面积呈减少趋势。 2011 年，云南省纯商品住宅竣工面积同比下降 6.1% 。纯商品住宅供应量的不足将会使未来市场的供需矛盾更加突出，从而对未来房价的变化埋下隐患。

（四）房地产开发企业面临新一轮“洗牌”。 截至 2011 年底，全省共有房地产开发企业 2675 家，这些企业在拉动经济增长、促进就业方面发挥了很大作用，但随着国家宏观调控政策的持续深入，房地产企业出现了“两级分化”，即大型的房地产商将盘活存量、放缓建设速度、少拿地作为应对的良策，不愿意轻易陷入残酷的“价格战”，以便在价格泡沫挤破之后继续保持竞争优势。而 随着 信贷等政策趋紧 ，中小房地产开发企业 受销售下降、后续融资渠道不畅等影响，存在资金链断裂的风险。从目前情况看，企业的自

有资金、筹资能力将成为影响房企发展的重要因素，我省房地产开发企业将面临新一轮“洗牌” 。

三、对策建议

（一）继续加大保障性住房建设，促进中小户型住房的开发力度。 2007 年以来国家加大对房地产市场的调控力度，相继出台了《国 务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》等解决大多数居民住房问题的政策措施，将对今后我省房地产投资结构调整产生有益的影响。目前阶段， 各级政府和有关部门应坚决贯彻中央政府调控精神，认真落实差别化信贷、房地产相关税费、保障性住房建设等各项调控目标，强化地方政府稳定房价和保障性住房建设等工作的问责机制。同时， 相关部门应抓住目前供需关系转变的有利时机，加快云南房地产投资的结构调整，加大对保障性商品房建设投资，限制高档物业和投资性物业投资，提升住房品质，大力发展节能与绿色住房 , 保证我省房地产投资的平稳运行。

（二）科学规划，有效提升土地利用率。 房地产业要持续健康发展，有关部门要统筹兼顾，适度超前进行规划。土地是不可再生资源，必须实行集中供应，规模开发，避免土地分散，小区域、低档次开发，造成资源浪费。

（三）引导房地产开发企业正确应对危机，增强市场竞争能力。 为了使国家调控政策更好地得到贯彻落实和取得积极成效，保持和促进我省房地产市场平稳健康运行，各地、各部门要在加强监管的同时，切实做好服务工作，积极引导房地产开发企业认清形势，调整开发和营销策略，主动顺应调控，积极主动有为，苦练内功，促使开发企业在调整开发结构、增加有效供应的同时以合理的价格进行促销，全面提升全省房地产业规模经营和集约化水平，不断提高市场占有率、市场竞争力和自我发展能力， 切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，既要抑制商品房价格过快上涨，又要防止大幅度下降，真正使商品房价格保持合理的水平。同时，加大普通商品住宅和经济适用房的建设力度和监管。

（四）正确把握当前房地产市场形势，保持房地产投资理性增长。 2011 年我省房地产投资快速增长，而商品房销售面积增幅持续 回落，从房地产投资中的几个先行指标来看，未来一段时间我省竣工商品房面积将出现扩大态势。目前应 正确把握房地产市场形势，考虑适当降低房地产开发投资的力度，把房地产投资的重点引导到结构调整上来，保障我省房地产投资的理性增长。

（ 五） 进一步 完善房地产信息发布制度，加强对住房消费心理预期 的正确引导。 目前部分新闻媒介对房地产市场的言论在一定程度上对市场销售低迷的行情起到了一定的推波助澜的作用。针对当前部分虚假信息满天飞的情况，相关部门 要完善统计信息发布制度，积极构建面向政府、企业和社会公众的信息发布平台，及时公布市场供求和房价情况。全面、及时、准确地发布市场供求信息，增强信息的透明度，使消费 者对市场能做出科学的判断，培养广大群众树立科学的住房消费观，引导社会公众合理消费。